揭秘黑石：全球最牛逼的房地产公司的崛起

“黑石是什么？不太了解”

身边很多互联网朋友都没听说过，甚至房产圈内流传着这样的一句话：知道房地产不一定了解黑石，但是了解黑石的人一定懂房产。金融圈也流行这样一句话：懂PE的人不一定了解黑石，但是不了解黑石的人一定不懂PE。

如此低调的名气和巨大的财富实力差距让人叹为观止，他就是“ 美国的房东 ”，美国最大的上市投资管理公司” 传奇私募之王 “。如今在疫情期间，疯狂买入各国低价资产已经成为“ 全球的房东 ”。

黑石创建于1985年，由彼得和苏世民（Steve Schwarzman）共同创建。

彼得出身是贫穷的希腊移民家庭，他一生践行自己信仰的美国梦：虽然出身平凡，但是通过个人努力，在时代的浪潮中终于 从尼克松政府财政部长 做 到雷曼兄弟公司一把手 。

苏世民其个人净资产为167亿美金（截止今年3月），桥水（bridgewater）管理的资金规模达 1600 亿美元，达利欧也是畅销书《原则》的作者，他的个人资产大约 168 亿美元， 黑石的苏世民与桥水达里欧曾并称“投王”和“投神” 。

目前黑石是全球最大的另类资产管理机构，其管理资金规模为5650亿美金 。黑石投资的公司用过超过50万名员工。传统的资产指现金、股票、债券，而另类资产含义宽泛，包括所有其他类型资产，专注于组建、收购、完善、和出售公司以及房地产，服务方包括主权财富基金、保险公司和近亿退休人员的养老基金。

Blackstone is one of the world’s leading investment firms. We seek to create positive economic impact and long-term value for our investors, the companies in which we invest, and the communities in which we live and work.

我们的“美国房东”是如何实现他的“房东帝国”的呢？我们来看看黑石发展的重要节点：

在黑石成立早期，在募集资本期间还吃了不少闭门羹，在一次募资拜访中，两位创始人大老远下大雨赶去麻省理工学院，接待人完全不记得有这次会议。他们灰头土脸的在暴雨中打车，根本打不到车，在雨中走了半小时后，才拦下来一辆愿意跟他们拼车的人。 结果拼车人临时涨价100美金才同意他们上车。好消息是这是他们在公司成立最初半年内，唯一达成的一笔100美金交易。

这让我想起了我在东京的一个客户预约了在台风天看房，看房子位置就在他住的这栋楼的旁边，中间有步行通道相连。电视新闻说这是最近五年东京最大的台风，我本来想善意的提示改约再看，但是客户时间珍贵只有这天能看房。

台风当天，我一出门，妈呀，大风大雨直接把我的伞给吹飞了，我手里只剩下一个伞把，衣服全部湿透，bra贴着胸，内裤贴着屁股的走路感觉让我怀疑人生，我觉得自己就像 傻逼 一样，在努力的凭直觉干活去做了一个很多人不看好的方向。有的时候付出肯定有 回 报，幸运的是后来客户成交了。

后来我才知道，只有极少数人能在首次推介中完成销售，仅仅因为你对一些事物有信念，并不意味着其他人也接受，所以你需要能够一次又一次的坚定推销你的愿景。大多数人并不喜欢改变，所以你需要说服他们为什么要接受改变，不要因为畏惧而不去争取自己想要的东西。

如果你渴望一件事情，即使没有条件，也总是会找到方法达成所愿。只要你努力，只要你坚持，就会变不可能为可能，就回功到自然成。

黑石转折点在1987年在日本获得日兴证券1亿美金投资，陆续在33个国家募集33笔投资募集金额8亿美金左右。

1988年黑石在欧洲开始首笔大型交易，收购了英国的萨伏伊集团（Savoy Hotel)，萨伏伊集团持有四大伦敦 历史 悠久的高级酒店：萨伏伊酒店、克拉里奇酒店、伯克利酒店和凯美莱酒店，其 中克拉里奇酒店，这家酒店是伦敦最大最传统的一家酒店，也是女王的最爱。

当时黑石还没有在伦敦开始固定的办事处，交易谈判也很困难（包括业主心理和 社会 舆论）。签约当天苏世民乘坐飞机去伦敦签字，之后他去了拉克里奇酒店，随便在一个沙发，做下去后整个身体深深地陷入进去，膝盖几乎和耳朵一样高，陈旧的设备以及物业管理，使他有信心必须将酒店彻底整修。

但是黑石有什么资格去改造酒店呢？英国媒体当时称他们为 “野蛮人” 是一群要毁掉这些国宝的美国人，克里拉奇酒店的重新装修效果决定英国对黑石的评价。

能让英国人满意，可能最好的办法是聘请一位英国装饰设计师来翻新酒店，黑石找到了英国知名的装饰师，又组织了上层 社会 女性组成专家组，大概花了9个月的时间让装饰师和专家组聚集在一起，讨论方案，但是最终他们达成一致：每一个方案他们都不喜欢。

后来，一个朋友 想 他推荐了 蒂里德蓬，这个人就视金钱为粪土的设计师的典范了。

蒂里的工作出色完成， 黑石收到了住在伦敦的流亡的希腊国王感谢信， 它 曾给英国报纸写信，他以为粗鲁的美国人会摧毁他最喜欢的酒店，而看到了黑石以及法国装饰师的工作后，给苏世民写信表示自己之前言论是错的 。

众所周知，大型投资交易中有一个潜规则就是支付分手费 ，即卖家最终决定卖给其中潜在的一个买家，则会赔偿其他潜在买家参与竞标的相关费用，包括时间成本、法律成本、会计成本以及尽职调查成本等。如果市场对交易反应冷淡，参与竞标的少，卖家可能会同意支付高额的分手费，以此吸引不愿承担风险的买家。但是市场反应强烈，参与投标的买家多，卖家就能支付较低的分手费， 类似分手费的标准费率是交易规模的1%-3% 。

2006年黑石参与EOP竞标就是大型交易，由于市场上EOP感兴趣的非常多，EOP将分手费率定位1%的1/3 。黑石出价比其他市场价格高出8.5%溢价，EOP提出各种财务数据，整个房地产行业都跃跃欲试，各种各样的投资者聚集在一起，试图超越黑石的出价。

EOP公司的房地产规模比黑石以往任何房地产交易规模都大六七倍，对于这种体量的交易他们采取了黑石标准做法利用杠杆，找到银行并让其承诺至单独为黑石一家的出价提供资金资源。

黑石也担心由于规模庞大如果对形式的判断有误，就可能会带来灾难性的后果，公司也会承担巨大的风险无法 出手 业务无法偿还债务，但是如果投资正确其回报将会极为丰厚。

最后其他竞标者都退出了，只剩下黑石和沃拿多，黑石内部开会时曾讨论过是收下5.5亿美金的分手费，不参与竞标还是继续参与呢，毕竟对投资人来说5.5亿美金也是不错的结果。但是能成功拿下EOP公司的话，其价值回报率要比分手费高太多。最终EOP以估值390亿美金（包括其债务在内）被黑石收购，以现金形式支付。

但是黑石并没有着急庆祝交易达成，华丽的完成转身。黑石在交易达成当天就立即出EOP房产组合中的一部分：63亿美金价格出售了西雅图和华盛顿1100万平方英呎的房产，出售了洛杉矶价值近30亿美元的房产，同样在旧金山、波特兰、丹佛、圣迭戈以及亚特兰大都 出手 价值约10亿美金的房产。黑石当天即迅速回收了一半以上的收购资金，这与黑石自己计算的房产价值比已经赚了一大笔 。

原来，要解决极其复杂的问题，其实只需要专注于两三个决定性因素就可以了。

1994年黑石与黑岩分家是苏世民最后悔的决定，黑石错过了成为全球最大传统资产管理者。苏世民当时作为一个新手CEO 首席执行官，拉里负责金融管理公司的负责人管理的非常好，他同时希望能够引入新的投资。但是苏世民坚持执行尊重原始协议的条款，并认为是道德原则。结果双方认知差距逐渐扩大，最终导致两家公司分家。

苏世民在回忆回忆这段经历，如果再让他面对当年场景，他不会把黑石金融管理公司卖掉，因为拉里是一个11分的人才，他所带领的团队不仅对黑石原有业务产生会巨大利润，同时还能为公司的其他业务提供信息，增强黑石公司全领域业务的能力，知识成本的力量是无穷的。

疫情期间很多人对日本房产持观望态度，但是黑石却迅速入手，黑石集团从大和收购日本四家仓库，总价超过5.23亿美金。

黑石集团从日本大和房屋工业公司(Daiwa House Industry)手中收购日本的四家物流设施 ，这笔最新交易中的四处设施总计耗资约550亿日元(5.23亿美元)，位于关东地区，包括东京以及中部地区。在购买黑石集团之后，Daiwa House将继续管理设施，仓库将保留Daiwa House的DPL品牌。

同时在8月28日， 黑石对加拿大房地产公司对Tricon进行3.95亿美元股权投资，9月10号新闻披露黑石收购Merlcombe在法国和德国的28处不动产资产， 面积超过200,000平方米，价格暂时无公开数据。

这一 *** 作完全符合其投资风格：在市场不看好时选择选择被低估价值的投资标的然后等合适的经济周期节点进行交易。

黑石的投资范围包括不限于各类不动产，特别是医药以及生物 科技 方向：

随着黑石在生命科学领域的布局深入，黑石苏世民曾表示，“黑石基本上拥有所有领域、种类的产品和投资工具，黑石的规模和多样性带来了话语权，我们可以做其他公司做不了的事情。”

安桥作为一家专注于日本房产与虚拟货币投资的公司，研究黑石这家公司的前世今生，对我有很多启发：

0、在寻找投资人的过程中，投资人的决策难度越低，双方获得得利益越大，时间会对所有的交易产生负面影响，等待的时间越长，越有可能出现意料之外的棘手之事。

1、做大事和做小事的难以程度是一样的，所以要选择一个值得追求的宏伟目标，让回报与你的努力相匹配。

2、尽量招聘10分人才，最优秀的高管不是天生的，是后天磨砺的结果，他们好学不倦，永无止境。

3、投资的首要原则：不要赔钱，创立一个投资流程，并且随着时间的推移不断的完善这一流程，需要打造一个极为可靠的风险评估框架，把每个重要的投资机会提炼为2个到三个投资主要变量，这些变量将决定投资是否成功，是否创造价值。投资决策的核心在于流程严格，冷静文件的风险评估，这不是仅仅是一个流程更是一种思维方式。

4、如何面对压力？请客观的理性的认识眼前的形式；屏蔽其他所有内容，只关注交易要点；花点时间让自己舒缓下来，倾听者不建议多花点时间

也许，在人生的某些阶段你必须认清楚自己是谁。越早认清自我越好，只有这样，我们才能找到适合自己的机会，而不是活在他人制造的梦境中。仅仅有欲望是不够的，追求高难度的目标，有时难免会事与愿违，不得其所。这就是志存高远的代价。

        最近，金融行业一直不太平，天雷滚滚，从P2P一直滚到了私募界，加上股市和房地产市场的持续低迷，让投资人的资金真有一种无处安放的感觉。

         作为一个耿直的湖南妹子，我从小到大就是钢铁直女，要多直有多直，所以说话从来也不会拐弯抹角，我是一个只会说大白话的金融民工~

         很多同行可能为了让投资人安心，“暴雷”二字巴不得从汉语言的字典开除出籍，绞尽脑汁想怎么避免提到这个词。其实，直面惨淡的现实，才能真正判断症结，找到出路。

           在提这个敏感的话题之前，我们一起来聊聊全世界做的最好的私募股权公司，黑石是怎么运作的，知道成功是怎样的，才能对比为什么出现部分公司的失败。

            1985年，彼得·彼得森(Peter G. Peterson)和史蒂夫·施瓦茨曼(Steve Schwarzman)共同在华尔街开了一家小型的并购公司，4个人，40万美元，谁也不曾想到正是这个不起眼的并购公司，20多年后一举成为业务覆盖私有股权投资基金、房地产基金以及对冲基金、债务投资等诸多领域，资产规模超过800亿美元的PE天王。2007年6月22日在纽约证券交易所挂牌上市（NYSE：BX）。

         黑石集团75%的利润都来自于房地产投资，主要是以REITs基金的形式运作，这种模式可以简单的用下图诠释，在市场上找到有投资价值的地产物业，买过来，通过改造升级后，再卖出去。就跟把大象放进冰箱一样简单，拢共就分三步。

        而这三步看似简单，其实不然，因为它对应着私募基金的4个步骤：投融管退！而任何私募基金的成功运作归根到底就是这四步的完美结合，缺一不可，就像木桶效应，缺失了任何一块木板，这个桶始终是装不了水的。

        首先BUY的动作对应投和融，考验的是投资能力和融资能力。买来的物业需要考量投资部门有没有足够的资源接触到优良的资产？是否具备专业的眼光？能否精准定位物业的价值？宏观与微观市场是否能完美结合？最重要的还有你是否是足够的谈判能力，将拿货价做到最低？你凭什么拿到最低价？

        举个例子，2018年深圳誉德集团运作了一个叫做东门D+的项目，收购了位于东门晒布地铁站旁的东门天地5层和6层，这两层楼下是布艺批发市场，常年因经营不善导致现金流中断，几乎成了无人问津之地。誉德看到了商机和时机，在市场均价商铺8万+公寓5万+的情况下，不到2万的价格拿下此物业。5层改成商铺，注入了“设计师工作室和展区”的理念，分割成几平米到几十平米不等的开放式铺面，一个月时间全部售罄，均价8万。同时6楼通过引进商务酒店品牌返租五年的方式，以均价5-6万的价格，将公寓迅速销售一空。充分体现了誉德的投资眼光，抄底能力和营销能力。

         另外东莞黄江深莞时代项目，公寓加商业的结构，由于开发商资金链紧张而打包出售，誉德通过强有力的商铺运作能力和市场口碑，以此为吸引点，以几千每平米的低价打包拿下了公寓的部分，并且通过分期支付的方式设计了交易结构，第一笔款项只支付2000万，剩下的款项一年内支付完毕，这个项目总盈利在5000万左右，誉德一个多月时间完成一期300套公寓的全部销售工作，成功回款，再用销售回款支付后期的货款。也就是说，誉德只通过自有资金2000万赚到了5000万的现金，将利润做到了250%！营销能力和交易结构的完美组合！

        当你决定投资这个项目的时候，你是否有很好地运作资金的能力？这里包括自有的现金流是否充足？成本管控是否到位？交易结构是否合理？你是否有足够的魅力吸引到机构或者个人投资你的项目？这就是“融”的部分。

        誉德集团通过和银行，信托以及成立自有融资中心发行私募基金的模式，全方位打通融资渠道，让资金链保证充足！并且融资综合成本远远低于市场平均价。

        OK，项目成功拿下，就到了FIX的阶段，改造升级，如何改造升级，你改造后的东西能被市场接受吗？你对市场有多了解？哪种模式更适应如今的需求？做一个什么样的IP？市场定位怎样？受众群体是谁？这可不是简单的把墙粉刷一遍就行的事！为什么很多房子卖不出去？除了市场，还有就是定位问题。

        深圳誉德集团2018年与特发集团合作，拿下了位于龙胜地铁站出口的和平里配套商铺，一共近2万平方米，通过光大信托融资，9月开盘，项目总工分三期，至今二期售罄，一期销售95%，三期销售60%。誉德是怎么做到的呢，首先誉德与海岸集团和佳兆业集团共同签订合作框架，分工合作。佳兆业集团负责招商，海岸集团负责运营，誉德集团负责资方和营销。佳兆业在一个月内将盒马生鲜、海底捞、小龙坎、首脑等等知名品牌成功招商，海岸集团通过优秀的运营能力，对品牌定位和品类配置做了严格的设计，让整个商铺功能全面，井然有序，具备绝对的可持续发展性。然后誉德集团通过与一线的房地产中介合作，通过带着优质品牌租约销售的模式，以均价13-25万每平方米的价格迅速销售回款，成为绝对的同期深圳商铺销售排名第一盘！

       很简单，退就是赚钱，把钱花出去，目的就是为了赚更多的钱。这也是成立基金的最终目的，不赚钱的基金，无异于拿着投资人的钱开玩笑。退需要什么？强大的营销团队！一个有能力把物业卖出去的优秀团队！

        再次用誉德集团举例，大运印象广场，商铺，包销，投入三千万，不到一年，净利润一个亿 ！这个盘能拿下来是因为誉德集团营销中心副总奚照斌，当时集团在犹豫是否拿下这个盘，因为当时市场不好，奚总看到了这个盘的价值，主动请缨主导这个项目。项目预期均价是45000，合作单位出了一口价39800。过完年之后誉德定了一个销售指标，销售15间商铺共800平米，结果在营销团队全员的鼎力合作下，誉德一个月卖了70间共计3000平，商铺卖得比当时的住宅还好。

       通过对投融管退和黑石的运作模式的介绍，相信各位大概知道一个私募基金运作的大概流程和侧重点了。那么用这个公式来套到你们想去了解的私募公司，大概就知道如何甄别这家公司是否存在投资风险了。

首先，投：市场上投资的项目五花八门，无非就两种，一种是投到某家公司，一种是投到某个产业，尤以物业居多。你要做的就是考察这家公司以及这个项目的资质和真实性，每个基金都必须配有备查文件去佐证基金介绍的内容，比如你投的是一家企业，资金用途是支持企业经营，还款来源是企业营业收入。那么你就需要让公司出具企业的基本信息，财务报告等，这家企业会不会是基金公司成立的壳公司圈钱用的，还是已经有很多异常记录，缺乏盈利和还款能力？

      如果是投入物业，你至少要看到物业到底有没有在项目公司名下，产权证上的所有人是不是基金所述之人？购买的价格多少？如果拿货价只是市场价的8折9折，它本身就不具备足够的抗跌能力，这也不是优质的资产。在确认物业真实性之后，你要知道，拿货价格很重要！拿货价格很重要！拿货价格很重要！

        第二，融：这里包括融资能力和融资成本。能融多少钱，是多少人融的？200个人融来1亿，和8个人融来5000万，你觉得哪个成本会更高，风险会更大？融资成本还包括基金收益，8折拿的物业，给你13%的年化收益，你觉得可能吗，他们总共的利润不到20%，还要除去营业成本，人工成本，本身就是一个缺乏逻辑的事情。

        第三，管，这个环节可能是投资人比较难了解的环节，教大家一个方法，可以用历史业绩做一个参考。这个公司成立以来，一共做了哪些项目，如果是企业借款，都借给过什么企业，这些企业的背景如何？利润多少？如果是物业并购，做了多少物业并购项目，成功了几个？利润有多大？你大概也可以算出这家公司盈利能力如何。再有最直接的方法就是让对方提供三方机构出具的官方审计报告，对公司财务情况做一个了解。很多公司，因为负债率太高，基本很难提供审计报告，这也是风险点之一。

        第四，退，首先要自己简单计算，按照基金所述，这个项目大概能赚多少钱，成本是多少，净利润多少？是否足够支撑这家公司的资金链和现金流？很多公司，一年融资20多个亿，可是这一年没有一个项目是赚钱的，或者是成功退出的，完全没有利润可言，加上公司背景实力很有限，没有足够的兜底能力，那么很有可能所有兑付的本金和利息都来自后期的再融资，这种公司，只要融资能力下降，就会处在暴雷的边缘。

        综上所述，不难发现，私募是一个环环相扣的过程，缺一不可。为什么很多投资人会频频踩雷，原因就是他们没有花一点点时间放在基本的对平台和项目的了解上。他们只关注收益，甚至有些完全是跟着朋友投资的。

        举个很简单的例子，如果你看到一家私募基金公司，一共100人，80人是融资团队，10人是财务行政岗，5人高管岗，真正的项目和产品端加起来只有寥寥几人，请问，80个人一年融资来的资金交给5个人去打理，你为什么就相信这5人有足够的能力帮你赚到13% 的收益的同时还能维持他们自己的公司运营和盈利？而了解一个公司的组织架构，其实一点也不难。

        很多私募基金公司只有融资团队，甚至公司高管毫无金融从业经验，用高收益和高佣金吸引客户和从业人员。很多基金投资的内容与配套的投资期限以及收益情况本身也不匹配，比如一个基金投资的是旧改项目，期限是一年，旧改一年能退出吗？当然不可能，这不具备逻辑性，如果没有其他的补充性现金流，他只能通过再融资去兑付客户的本息。

        债权基金（固收类）总结就三个部分，负债端，资产端和规模，负债端讲的是融资成本，收益、佣金、运营成本都计算在内。资产端代表融资端，融来的钱用来干啥，借给谁用？规模，代表能融到多少钱，多少人投资了这只基金？负债端成本越高就代表资产端越劣质，那么就越需要规模做支撑。

        投资人始终要记住，任何基金发行，融资只是手段，投资才是目的，赚钱才是成功，没有退出能力的基金管理人，融的资金越多，他的压力就越大！这个道理一点也不难懂！

       按照过去几年的私募基金的这种玩法，面临现在市场的寒冬，融不到更多的钱，暴雷成了必然。用这个理论去推算，只要是这种运作模式，接下来处境会非常之难。

        但是！这是每个行业都必须面临的优胜劣汰，京东是踩着多少同行的尸体走到今天？而今天你看到的是互联网行业的日趋成熟还是退步？如果你做的是实体行业，有没有发现产品同质化越来越严重，价格越来越透明，如果想要生存，你会怎么做？当然是提高创新能力，提升企业竞争力，不然就只能面对死亡，而这一切的结果换来的就是市场的发展和成熟。金融行业也是一样，只有不断的洗牌，才能看到更理想的投资环境。

       那么作为高净值人群的投资人，我想说，投资是一门学问，有时候你只要稍加了解就能少走很多弯路。你也不能不投资，因为赚来的钱总要有个去处，相信你也不愿意让辛苦打拼的江山日益缩水。

       私募行业没有问题，出现问题的原因是信任的问题，作为一个基金管理人，该做的没做，该守的规矩没有守，而作为投资人，你该对自己的资金具有责任心，那是曾经拼搏的成果，那是你未来对家庭责任的寄托，关于投资，盲目信任和完全排斥，都是错误的。

        今天只是在非常浅显的层面给大家做了一个分享，如果你需要，随时约我，我是你最靠谱的理财顾问，匡小宝！

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