房地产众筹应该怎么玩

在过去十多年的时间里，投资房地产几乎是最保障的投资。但随着经济的放缓和国家货币政策的宽松，房地产行业的一些问题也突出表现出来，发展也开始降温。下面我来告诉大家房地产众筹应该怎么玩。

“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式应景成为新的融资渠道，房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的火爆。但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。

第一、理财型房产众筹为主

事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。

一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如新快报记者查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。

对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。

第二、房地产众筹仍处于摸索期

国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如最早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。最早是2014年9月22日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水首单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。

国内房地产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队高效运作。”某地产商对新快报记者说,目前很多开发商选择营销类众筹,不是在提高利润,而是降低成本实现资金快速周转。

除了房地产商外,一些第三方房产众筹平台也逐渐兴起。房筹网董事长陈宏楷对新快报记者说,国内的房地产众筹还处在摸索阶段,作为第三方平台,他表示只选产权清晰、现成的物业合作,比如富力盈凯广场办公楼、天河新天地等项目。

“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说,一米好地房地产众筹平台专注做青年公寓、联合办公空间、旧房改造。

他认为,房地产众筹不仅仅用来解决去库存化的问题,“这只是供给需求而不是市场需求”。房地产众筹的需求更多是一种投资性的行为。房地产本身要有升值的潜力,在房地产进入去存量的背景下,指望获得超额收益比较难,但从理财的角度出发,还是有很多机会,比如把房地产打包,尝试资产证券化等等。

第三、房产众筹最大阻碍是政策风险

众多业内人士均表示,房地产众筹目前最大的阻碍为政策风险,游走在监管的灰色地带,或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报记者说,非法集资界定并不清晰,一旦向不特定的社会公众吸收资金,通过互联网向社会公开宣传,承诺以货币作为回报,就涉嫌非法吸收公众存款。不过,目前房产众筹平台在宣传时并不承诺本息保障,对于收益率也提醒消费者只是“预期”。

此外,克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示,除了非法集资风险外,房产众筹还涉嫌“非法销售商品房风险”。他表示,根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房首先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”

他还表示,房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等”。

最后,曾英杰表示,还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全?”不过,目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管,可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。

虽然房地产与众筹的结合仍面临着相关法律法规作保障、沦为营销推广工具、投资者承担较大风险等问题。但相信在相关政策逐渐明朗，以及证监会确定2016年开展股权众筹试点双重利好的刺激下，众筹模式将会与越来越多的行业紧密结合。

1收益权转让并非保本,风险仍需自担

目前,大多数理财型房产众筹多是收益权转让,“可以理解成应收账款转让。”冯印陶表示,收益权转让的内在风险就是收益率并非是固定的。“如果资产产生不了收益就可能存在风险”,他建立投资者根据自身的风险偏好来选择产品。

2理财型房产众筹产品收益率难暴涨

对于喜好超高收益率的投资者而言,理财型房产众筹并非是一个好的选择。“现在买房作为理财手段,想获得超额的收益比较难,不过选择城市核心区域标的获得稳定的收益还是有机会的。”冯印陶表示,一般预期年化均在10%左右。

3房产估值难界定,投资前功课要做足

现在，众筹的概念大家也都很熟悉了，但是众筹的运用到目前为止并没有十分成熟的理论可供大家参考。通常在大家的认知中，众筹多是指面向外部的众筹，比如在网上面向陌生群体众筹，或者面向朋友圈子众筹。我个人更看好的是面向内部的众筹，也就是面向内部员工众筹，但是目前流传的众筹几乎都忽略了这种模式。事实上，这种模式更好用，很多企业也一直都在用，只不过还没有人把这种事实跟众筹这个概念对应起来，比如华为的虚拟受限股份制、万科的事业合伙人制、复星的项目跟投制、上市公司的内部定向增发等，其本质都是内部众筹。在公司内部用好众筹，将是一件事半功倍的事情。

众筹的兴起与传播，是企业发展的需要与时代进步的标志。对外部众筹的关注大概源于“外来的和尚会念经”这种心理延伸。但是如果深入思考，就会发现这种心理其实弊大于利。大家知道，众筹的主要目的不是筹钱，更多的是筹人、筹智、筹资源，所以如果筹资对象都是公司外部的人，那就很难保证筹到的人或者资源能给你带来预先的期望，因为他们都有自己的本职工作，能够给你的企业倾注的精力一定是有限的。即便是风投对你说他如何有背景、有资源、有管理团队，会帮你理顺企业管理，可能性也很小，真实的情况往往是一年也见不了几次面，这种承诺都是想象中的美好，兑现的概率很低，而且如果你真正有困难，对众筹对象——那些小股东们来说，他也就是尽力帮帮你而已，因为他虽然投了点钱，但是他投钱的目的，可能也仅仅就是为了将来发点小财，或者要点荣誉感，他愿意跟你共患难的可能性几乎是零，他心里默认的最坏结果就是他投的钱不要了，说白了这可能仅仅是他的一粒芝麻而已。

内部众筹就不一样了，对员工来说，他可能不仅投了自己富余的钱，也可能把家里所有的钱都投进去了，甚至有可能借了钱。除钱之外，他还投入时间和精力，投入心血和梦想，甚至投入青春。对这样的众筹对象来说，他面临的最大问题就是输不起，和老板一样输不起，所以企业如果有难，他一定会全力以赴。当员工、老板和企业的命运彻底捆在一起，成为一个利益共同体，就不仅可以共创共享，而且可以共担风险。从另一个角度来看，员工之所以敢投入，是因为他看好自己的企业，看好老板的为人，愿意为之付出，这种境界是外部众筹对象无论如何都达不到的。

还有一点需要注意的是，内部众筹和股权激励不是一个概念，股权激励的本质是激励，激励和业绩挂钩，而众筹的本质是投钱，和约束相对应，这两者是有区别的，不能混淆。

内部众筹的方式

内部众筹可以分为两种，一是定向众筹，一是新项目众筹。

定向众筹和上市公司面向核心管理人员定向增发是一个意思，就是面向特定的群体进行筹资。当公司做到一定规模或者公司面临一定的资金压力，与其向外部筹资不如向内部筹资，根据不同的岗位和职务设定不同的额度，通过这种方式不仅能解决资金压力，同时又因共同的利益使员工和公司成为一个整体。我有一个学生，其公司刚挂上了新三板，因为需要，原本只是想向公司的核心人员众筹150万元，结果员工都抢着买股份，甚至为了买股份还要走关系，最后不得不增发了192万元。这件事给他一个启发：原来，最好的资源就在自己身边，我没有必要向外部筹资，外部筹资的对象毕竟是外人，我向内部员工筹资，他们还能和我一起同甘苦共患难。其实华为一直就是这样做的，华为不上市，有钱就分给员工，没钱时就在内部增发股份，这其实就是一种内部众筹。

新项目众筹，就是当有一个新项目或者要成立一个新公司时，用众筹的方式来确定负责人和管理团队。一个新项目或者一个新公司，谁有资格当新项目的经理或者新公司的总经理呢？常规的做法是论资排辈儿或者投票，那么公司里资格老的人或者老好人当选的可能性很大，但不一定是能人。如果你拿出一半儿甚至一半儿以上的股份给关键的创业团队入股，让有意向的候选人自己众筹拟成立的管理团队，候选人带头投钱入股，员工跟投，像这种真正投钱的模式选出来的肯定是能人，但不一定是资格老的，也不一定是老好人，因为这种模式把员工一夜之间变成了股东和合伙人，自然就会产生一种基于能力和发展潜力的竞争，这是吻合商业逻辑和自然竞争的游戏规则的，值得提倡。

内部众筹的游戏规则，特别是新项目众筹，一定要把相关人员的利益、责任与新项目或者新公司捆绑在一起，比如新项目经理或者新公司总经理肯定是要带头投钱的，而且要投很多，董事会里推荐、支持新项目的人也要投，以避免他们站着说话不腰疼、倒霉时不承担责任。内部众筹让员工既是股东又是合伙人，所以大家都会全力以赴。相反，如果是外部融资，投资人就是投资人，他和你是没有同甘苦、共患难的心境的。我非常看好内部众筹，特别是那些成长性好但是缺少资金的新企业，为了公司的安全，避免对外融资不慎被别人干掉，还是很适合采用这种融资方式的。

内部众筹的好处

内部众筹让员工成为股东和合伙人，解决了员工只能共创共享但不能共担风险的问题，新项目众筹，让公司没有官僚，让能人脱颖而出，形成一个竞争组织，同时通过内部众筹当上的经理、总经理，他的命运跟公司捆在一起，你管不管他，他都会好好干。另一方面，他如果不好好干，他众筹来的那帮弟兄们也不愿意，所以大家都会把公司当成自己的公司，会自律自强，母公司都不用管他，传统的层级组织就会变得非常扁平，大大提高组织的效率。

内部众筹这种融资方式很有诱惑力，也有很多企业在实践着这种方式，但是从一个企业的长久发展来看，开始使用内部众筹只是万里长征的第一步，如何让员工相信你众筹的目的和未来的前景，如何营造竞争的氛围，众筹股权怎么设计，对老板来说都是至关重要、任重而道远的。

挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、 报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写《竞价申请书》，并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。

全部自持：在土地70年使用期限内，竞得人必须将全部物业自持并用于出租。

全部自持的运营模式简要总结为以下几点：

筛选、洽商并最终确定几个众筹的企业伙伴，这些企业都有解决自身员工居住的迫切需要。

将整个项目拆分成若干众筹伙伴能够接受的份额，并以此将众筹伙伴引入这两个全自持的住宅项目。但是，在这个过程中，严格禁止分割为以户为单位份额，也就是众筹份数不能切分至每一套房。通常情况下，众筹中的“一份”对应20~30套住房，在建筑形态上，很可能是一栋小楼，或者一个完整建筑单元。这样的情况下，自持住宅的产权没有发生分割，符合北京市政府的有关规定。

按照众筹的份数，参与众筹的伙伴企业支付众筹交易的对价。同时，参与众筹的伙伴企业，还要向北京万科提交相应的众筹项目运营费用。在万科开发建设完成项目后，对应众筹，这些参与众筹的伙伴企业的员工，可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，这些租金再由众筹平台直接返回到相应企业。

在整个众筹和租赁运营的过程中，自持住宅项目的产权不发生分割，租赁条件和方式，严格遵守北京市政府届时的有关规定执行。同时，北京万科提供所有物业管理和配套经营服务。

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